房屋抵押贷款
房屋抵押
很多人对房屋抵押还停留在按揭这个方法，但事实上杭州今年经营贷的利率和额度远远优于按揭。
特别是二套家庭，在杭再买房得付6成首付
如果购置的房屋是现房或二手房，那我们弄清楚以下流程后，就可以给自己办理可抵押7成房屋的经营贷啦！
下面我们来说说房屋抵押贷款
# 房屋抵押贷款类型
房屋抵押贷款类型有很多，简单分为两大类“个人抵押消费贷款”和“经营贷”两种。
如果你是公司法人或者股东，可以申请个人经营性抵押贷款；
如果你是上班族，可以申请个人消费性抵押贷款。
- 个人抵押消费贷款
- 以个人名义或者夫妻双方一起申请办理抵押贷款
- 深圳这边额度一般在300万左右
- 企业抵押经营贷款
- 以公司名义申请的经营性质类的贷款
- 主要用途用于公司经营
这两种贷款方式最大的区别是名下有无公司，同时额度、年限、适用人群也有所不同，具体有什么区别呢？
# 1.用途区别
✔ 个人经营类抵押贷款，主要用于公司经营周转，借款人可以是公司法人或股东
✔ **个人消费类抵押贷款，主要用于个人消费使用，**用途是装修、购车、旅游等。
# 2.贷款额度区别
一般情况下，个人消费贷和个人经营贷，都可以贷出房产评估价的5成-7成，具体看房产情况和个人综合条件；
但是，贷款额度上限是有所不同的
- 个人经营性抵押贷：一般最高1200万
- 个人消费性抵押贷：一般最高100万
# 3.贷款年限区别
个人经营性抵押贷和个人消费性抵押贷的年限不同，前者最长可做25年分期月供，后者最长5年。
在相同的利息下，贷款年限的长短将直接影响月供金额。例如同样是等额本息的还款，年利率5.63% ，贷款200万：
✔ 如果是25年等额本息还款，月供为12737元；
✔ 如果是5年等额本息还款，月供即为38322元。
# 4.利率区别
✔ 个人经营性抵押贷年化利率一般在3.56%-6.5%；
✔ 个人消费性抵押贷年化利率一般在4.4%-7%；
一般情况下，消费贷款的利息会比经营贷款高，如果利息相差1%，即每100万每年相差1万的利息，贷款成本将增加。
# 5.审核条件区别
由于个人经营性抵押贷和个人消费性抵押贷的借款主体不同，办理手续、提交材料、银行审核重点都不同。
✔ 个人经营性抵押贷，主要审核企业经营状况及借款人的资质
✔ 个人消费性抵押贷，更侧重于考核借款人的资质
申请房屋抵押贷款的前提是有可以抵押的房产，同时也要知道自己的资质、房产情况以及要准备什么样的资料，走什么流程等等
# 准备
在借款之初，我们就需要考虑好如下几点：
- 准备以什么理由借款（买房是不能用作抵押贷理由的）；
- 准备在银行贷款多少钱；
- 准备贷款多长时间；
- 抵押房屋的房龄与估值；
- 是否和配偶协商好；
- 申请消费贷或经营贷；
- 经营贷公司是否准备好；
- 贷款产品偏重方向（低利率、高额度或更小的还款压力）。
考虑好以上八点之后，就可以开始准备资料了。
# 房屋抵押贷款基本条件
- 借款人年龄18～60周岁，抵押人18～65周岁（一般不超70周岁）。
- 房屋抵押的贷款期限：抵押消费1-10年、抵押经营贷最长30年.
- 房屋抵押贷款额度以房产市值评估价格的6-7成（通常一抵7-9成，二抵6成）
- 对于抵押房屋的房龄不可以太老，一般情况下在30年内。超过30年看地段，有没有学位加持。
- 目前银行可接受的房产类型有商品房、住房、商铺、按揭房、别墅、法拍房、酒店式公寓、写字楼、办公楼等等。
- 其他材料证明（资产证明。提供类似于其他房产、也就是说固定资产、例如：车辆、其他房产、存款、保单（保单也算存款一种）等做资产证明，可以提高贷款额度）
- 抵押人与借款人的个人情况与资质必须要良好，符合银行金融机构基本贷款的条件；
- 两年之内不能连三累六
- 流水需覆盖月供的两倍
- 借款人要有还款来源，负债率不超过70%。
# 房屋抵押贷款流程
- 贷款申请：
- 确定贷款用途、金额、时间
- 贷款材料：借款人身份证（配偶身份证）、户口簿、婚姻状况、收入情况、用途证明、房屋所有权证
- 评估拍照：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评估
- 报批审核：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批
- 借款公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证
- 抵押登记：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手续
- 银行放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户。
# 资料
因为房屋抵押主要是以经营贷为主，所以准备的资料也分个人基本资料和公司基本资料两部分。
# 个人基本资料
- 夫妻双方身份证、结婚证/单身证明
- 个人征信报告
- 户口簿
- 银行流水（每个银行要求不一）
- 资产证明（房地产、土地证）
- 评估机构出具的资产评估报告（一般银行选定）
# 公司基本资料
营业执照正副本、企业简介、公司章程、银行流水、上下游购销合同等。
注：各银行对公司资质要求不一，注册时间、流水、持股时间都应注意。
# 申请
3.1 贷款申请准备
杭州每家银行、分行贷款产品的利率、额度、资产评估、进件条件都各有不同，选择一家适合自己的银行提出贷款申请。
借款用途合同一定不要忘记，要早早的就考虑好怎么向银行说明借款去向（买房可以私下和客户经理说，但是不能用作明面理由）。
3.2 银行立项审批
提交了申请之后，其实后续就不是我们能控制的了。但如果在申请之初与客户经理关系良好，以下几步的成功率是在他的预料之中的。
（1） 立项
** **
银行接到申请之后，就会开始审查借款人提供资料的真实性，并确定主要考察事项、制定并开始实施检查计划；
（2） 等级评估
** **
主要参考的就是借款人的个人征信报告，根据报告中体现的经济实力强弱、抵押固定资产价值、负债状况、履约意愿等进行评估；
（3）综合判断
** **
检察人员对调查人员提供的材料进行核实，根据借款人银行流水、等级评估、职业发展等，复测贷款风险度，提出意见，按规定权限审批；
（4）贷前审查
** **
银行贷前审查的方式多种多样，主要是直接调查与侧面调查等。个人贷款一般是银行客户经理直接实地调查，也就是会去公司拍照，所以需要准备好经营场地。
3.3 签订借款合同
银行通过一系列审核，同意贷款之后，就会通知借款人签订《借款合同》。
在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。
《借款合同》自签订之日起即刻有效。
3.4 办理抵押
签订完《借款合同》之后，银行会与你约定日期到不动产交易中心（房管局）办理抵押手续，你需要准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件。
办理完之后，银行会收取房管局出具的他项权利证明，房产证等产权证明文件依旧由你自行保管。
3.5 发放贷款
借款合同签订并办理完抵押手续之后，双方按合同规定核实贷款。银行会根据你提供的借款用途合同上指定的账号放贷，也就是经营贷会先给第三方账号。
银行贷款从提取之日开始计算利息，借款人取得贷款后，需按照合同约定的用途、方式使用贷款，并按期还款。
3.6 银行贷后管理
这是被许多人忽略的，银行是会通过银行系统追踪贷款资金流向的。如果出现多笔贷款资金流向一个账户，很有可能触发银行抽贷。
银行房屋抵押贷款的整个流程看似繁琐，但对于借款人也都是准备工作。只要征信良好并准备好公司与流水，去银行申请经营贷多半会成功。
但是为什么还有贷款中介的存在呢？则是我们可以给你推荐最适合的产品，并有关系将这个产品为客户拿下来。
我们一直提倡的是，将贷款申请中我们可以为客户带来的优势与客户需要付出的价格都明明白白的说出来，至于客户怎么选择权衡就是他的事了。
